新聞中心 NEWS CENTER近日，網(wǎng)友“@AdRa1n”在微博上發(fā)了一個(gè)房地產(chǎn)中介的價(jià)目表，顯示北京市五道口的房子10萬元每平方米。其實(shí)，這是北京海淀區(qū)五道口的學(xué)區(qū)房，37平方米預(yù)售價(jià)350萬元，均價(jià)為10萬元每平方米。
當(dāng)年的開發(fā)商任志強(qiáng)感嘆道：“當(dāng)年開盤價(jià)格才4000多元一平方米。”有網(wǎng)友戲稱五道口是“宇宙的中心”，“這下死了在北京買房的心了”。
而五道口能有如此天價(jià)房的出現(xiàn)，關(guān)鍵在于它的屬性——“學(xué)區(qū)房”。
“天價(jià)”但依然搶手
“宇宙的中心”能有如此天價(jià)房的出現(xiàn)，關(guān)鍵在于它的屬性——“學(xué)區(qū)房”。業(yè)內(nèi)人士分析稱，五道口的房子漲勢迅猛，主要由于其是學(xué)區(qū)房，臨近清華大學(xué)、北京大學(xué)。
根據(jù)北京市教委規(guī)定，義務(wù)教育階段招生采取“免試、就近原則”，各小學(xué)依據(jù)所劃服務(wù)片，首先接受片內(nèi)學(xué)生，保證片內(nèi)每個(gè)適齡兒童都能入學(xué)。但一個(gè)不容忽視的客觀現(xiàn)狀是，北京的教育資源、質(zhì)量相差頗大。
法治周末記者隨機(jī)采訪數(shù)位家長發(fā)現(xiàn)，在他們的心目中，從幼升小、小升初、中考到高考，教育資源優(yōu)質(zhì)程度與難進(jìn)程度由高到低排序依次為：西城區(qū)、東城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽區(qū)、石景山區(qū)、豐臺(tái)區(qū)，其中西城、東城、海淀乃是重中之重。
所以海淀學(xué)區(qū)房曝出10萬元天價(jià)也并非偶然。記者在調(diào)查中了解到，海淀區(qū)學(xué)區(qū)房目前比較搶手的區(qū)域除了上述提到的五道口之外，就要數(shù)中關(guān)村附近了。
“這里小學(xué)入學(xué)家長爭奪最激烈的就是中關(guān)村一小、中關(guān)村三小的學(xué)區(qū)房了。”業(yè)內(nèi)人士劉勇對法治周末記者透露，“這兩所名校附近的房子價(jià)格都在8萬元以上。”
劉勇說，想辦入學(xué)家長都要提前幾年就作準(zhǔn)備。入學(xué)有一個(gè)前提，就是要提前3年落戶。“如果孩子6歲上學(xué)，那么至少在3歲時(shí)就要落戶在學(xué)區(qū)房了，這樣才有可能成功入學(xué)。”
記者走訪發(fā)現(xiàn)，中關(guān)村很多二手房源都是上世紀(jì)90年代前后的老房子，有20年至30年時(shí)間了，很多是單位分房，而非商品房。走訪當(dāng)天，房產(chǎn)中介報(bào)給記者的價(jià)格是一居小戶型40平方米左右的，均價(jià)約每平方米9萬元；二居60平方米左右、三居80平方米左右的房子均價(jià)約每平方米8萬元。而這些價(jià)格近400萬元甚至400萬元以上的房源都是稀缺房源。
“不買的話可能轉(zhuǎn)眼就沒了。因?yàn)椋行枨蟮挠绣X人不在少數(shù)。”一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴法治周末記者，“這樣的高價(jià)位，想買都要‘找機(jī)會(huì)’，原因很簡單，雖然價(jià)格聽上去高得令人望而生畏，對于它的升值空間，還是毋庸置疑的。只要學(xué)校不搬走，學(xué)區(qū)房就會(huì)持續(xù)升值，即使拆遷，補(bǔ)償款也是按市場價(jià)走的。而且，如同整個(gè)北京房屋的價(jià)格走勢，一段時(shí)間的價(jià)格下跌之后，就是一段時(shí)間更明顯的上漲、反彈，學(xué)區(qū)房也是如此。”
現(xiàn)在二手房交易市場是低迷時(shí)期，但這也是購買的機(jī)會(huì)，因?yàn)橘彿空哌€有還價(jià)的空間。如果是扎堆購房入學(xué)的高峰期，根本就別想討價(jià)還價(jià)了，該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人敦促道。
家長不愿輸在起跑線上
劉勇告訴法治周末記者，購買學(xué)區(qū)房的前提下，落戶并不意味著孩子入學(xué)就一定成功。“有關(guān)部門會(huì)審核資料。因?yàn)槊~有限，比如現(xiàn)在一些正在出售的中科院單位的住房，對于中科院職工的子弟是優(yōu)先享有入學(xué)資格的，隨后才是購買其房屋落戶的孩子有資格被考慮。”
“按照每個(gè)班級30名學(xué)生計(jì)算，一個(gè)學(xué)校一年大約有300個(gè)招生名額，兩所學(xué)校大約600個(gè)名額。在售的二手學(xué)區(qū)房總共不到100套，所以購房者基本上能夠?qū)崿F(xiàn)購房為孩子辦入學(xué)的初衷。”劉勇說。
“如果孩子進(jìn)不了一個(gè)好學(xué)區(qū)或者好小學(xué)，可能就進(jìn)不了好初中；進(jìn)不了好初中，就考不上好高中；考不上好高中，就考不上好大學(xué)；考不上好大學(xué)……”家有學(xué)齡兒童的李女士一語道破了無數(shù)家長的心聲。她向法治周末記者直言，這就是家長擠破頭都要讓孩子進(jìn)名校的原因——不能輸在起跑線上。
法治周末記者找到的一個(gè)網(wǎng)友搜集的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入市重點(diǎn)，尤其是中學(xué)實(shí)驗(yàn)班的孩子，大多來自“名小”，各“教育強(qiáng)區(qū)”的前20%的小學(xué)占據(jù)了名牌中學(xué)實(shí)驗(yàn)班80%的生源。例如西城近50所小學(xué)，排在前十之后的小學(xué)，能進(jìn)入市重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)班的學(xué)生少之又少。
2011年高考，超過600分以上考生比例，西城區(qū)繼續(xù)高居全市各區(qū)縣榜首，每3個(gè)600分以上考生就有一個(gè)來自西城。2012年，西城文理科一本上線率均居全市第一。最牛的北京四中，12人保送北大、清華，70名國際班畢業(yè)生100%進(jìn)入美國排名前五十的大學(xué)，其中20人被哈佛、耶魯、哥倫比亞等排名前五的美國高校錄取。
此外，如果一名小學(xué)生的學(xué)籍和戶籍，都不在西城、東城、海淀，意味著他小升初的時(shí)候，想要跨區(qū)報(bào)考好初中，還需來一場難度更高的“擇校大戰(zhàn)”。
“現(xiàn)在競爭那么激烈，一件事即使只有1%對孩子有用，家長都會(huì)搶著去做，更不用說這么重要的選擇小學(xué)。”一位家長對法治周末記者表示，所以一所好的小學(xué)的重要性是不言而喻的。
演變成“戰(zhàn)爭”的學(xué)區(qū)購房
很多家長表示，讓孩子上普通小學(xué)“不甘心”，但有能力買學(xué)區(qū)房的家長也畢竟有限。北京的幼升小、小升初早已演變成一場“戰(zhàn)爭”。
記者從爭相購買學(xué)區(qū)房的家長們處還聽聞眾多故事。有位父親，孩子剛出生，就為其購買了西三旗的學(xué)區(qū)房。還有一位母親，7年來，為了兒子上小學(xué)，從東六環(huán)外的通州，搬到了位于西三環(huán)外中關(guān)村三小的學(xué)區(qū)房“新紀(jì)元家園”。為了兒子上初中，又從這里，搬去了緊鄰人大附中西山分校的西山華府。據(jù)她回憶，新紀(jì)元家園，剛?cè)胧值臅r(shí)候，174平方米，花了153萬元，平均每平方米8793元，如今已經(jīng)漲到每平米均價(jià)7萬元。而西山華府的房子，從2009到2010年，僅用了一年時(shí)間，就從1.8萬元每平方米漲到了3萬元每平方米。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人劉濤告訴記者，由于購買大戶型和小戶型學(xué)區(qū)房，進(jìn)入名校的資格是一樣的，因此大量購房者都將購買需求鎖定在小戶型學(xué)區(qū)房上。由于小戶型學(xué)區(qū)房備受青睞，房源消耗較大，最近一套小戶型二手房就出現(xiàn)房主上市出售，就引來數(shù)家中介公司帶著客戶及定金現(xiàn)場搶房的情況。
“了解學(xué)區(qū)房晚了，現(xiàn)在很多名小學(xué)都有自己的土政策，要求落戶必須滿3年至5年，孩子的戶口要和父母的戶口在同一個(gè)戶口本上，恨不得一點(diǎn)毛病沒有，才能算學(xué)區(qū)房。”一位知情人對法治周末記者透露。
但是，購買學(xué)區(qū)房并非沒有風(fēng)險(xiǎn)。學(xué)區(qū)劃片采用的是彈性機(jī)制，這意味著，今年是學(xué)區(qū)房，明年則未必。另有傳言稱，為打擊房地產(chǎn)炒作，有關(guān)部門正醞釀學(xué)校有權(quán)拒絕一所住房十年內(nèi)有兩個(gè)孩子在同一學(xué)校上學(xué)。
但無論多貴、多難以實(shí)現(xiàn)，都阻擋不住眾家長義無反顧的腳步。教育資源的失衡才是問題的關(guān)鍵所在。據(jù)21世紀(jì)教育研究院的調(diào)研報(bào)告，北京中小學(xué)因“擇校費(fèi)”每年產(chǎn)生的收入在15億元左右，以最低70%的比例返還，初中階段的學(xué)校可掌控的收入在10億元以上。
所以，有網(wǎng)友建議：“要讓北京的房價(jià)降，那也簡單，現(xiàn)在主要是最好的學(xué)校集中于北京，只要政府規(guī)定無論是不是北京戶口都能享有平等入學(xué)的條件，北京的房價(jià)自然就會(huì)降下來了。”
